[Tham khảo thêm] Hướng dẫn Visa Quản lý Kinh doanh và Đầu tư Bất động sản tại Nhật Bản (2026-2027)

Nhiều nhà đầu tư quốc tế thường đặt câu hỏi: "Tôi có thể mua vài căn hộ chung cư ở Tokyo cho thuê để lấy Visa Quản lý Kinh doanh hay không?" hoặc "Đầu tư mô hình Homestay/Minpaku ở Osaka có giúp xin và gia hạn visa thuận lợi không?"

Từ năm 2026 đến 2027, Cục Quản lý Xuất nhập cảnh Nhật Bản siết chặt tối đa việc kiểm tra các công ty bình phong và hoạt động kinh doanh không có thực. Bài viết này hướng dẫn chi tiết các tiêu chuẩn hợp pháp khi đầu tư bất động sản gắn liền với visa và chiến lược nâng cấp lên Visa Nhân lực Trình độ cao để xin Vĩnh trú sớm.

1. Cho thuê bất động sản có thể xin được Visa Kinh doanh không?

Câu trả lời là: Mua 1-2 căn hộ nhỏ lẻ chỉ để nhận tiền thuê thụ động thì KHÔNG THỂ; nhưng nếu đạt quy mô doanh nghiệp nhất định và trực tiếp quản lý vận hành thì HOÀN TOÀN ĐƯỢC!

• Trường hợp bị từ chối: Mua 1 hoặc 2 căn hộ chung cư rồi giao toàn bộ cho công ty môi giới quản lý, hàng tháng chỉ nhận tiền thuê. Cục Xuất nhập cảnh coi đây là hoạt động đầu tư tài sản cá nhân thuần túy, không cần thiết phải thành lập công ty và không cần cá nhân phải thường trú tại Nhật để điều hành.
• Trường hợp được chấp thuận (Đạt quy mô kinh doanh):
  • Quy mô tài sản tương xứng: Sở hữu cả tòa nhà chung cư (từ 10 căn trở lên) hoặc quản lý nhiều căn nhà riêng biệt (từ 5 căn trở lên).
  • Thực tế điều hành: Thành lập công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp, đích thân người đứng đầu thực hiện tìm kiếm khách thuê, ký hợp đồng, giám sát sửa chữa, dọn dẹp vệ sinh và lập báo cáo tài chính kế toán định kỳ.

2. Tiêu chuẩn văn phòng thực tế và duy trì visa

1. Văn phòng độc lập có thật: Nghiêm cấm sử dụng văn phòng ảo (virtual office) hoặc chỗ ngồi chia sẻ không có vách ngăn kín. Phải có biển tên công ty rõ ràng, cửa ra vào độc lập và thiết bị làm việc riêng biệt.
2. Mức lương giám đốc hợp lý: Nên đặt mức lương hàng năm cho giám đốc từ 2,5 đến 3 triệu Yên trở lên để đảm bảo điều kiện sinh kế độc lập.
3. Đóng thuế và bảo hiểm đúng hạn 100%: Mọi khoản thuế công ty, thuế thị dân và bảo hiểm xã hội cá nhân phải được thanh toán chính xác, không được chậm trễ dù chỉ 1 ngày.

3. Chuyển đổi sang Visa Nhân lực Trình độ cao loại (c)

Sau khi công ty đi vào hoạt động ổn định và có lãi, nếu người đại diện có bằng cấp tốt hoặc kinh nghiệm quản lý dày dặn, bạn có thể tăng lương giám đốc lên 15-20 triệu Yên/năm để chuyển đổi sang Visa Nhân lực Trình độ cao loại 1 (c):

• Đạt 70 điểm: Xin Vĩnh trú sau 3 năm.
• Đạt 80 điểm: Xin Vĩnh trú chỉ sau 1 năm duy nhất!

Hãy sử dụng ngay Công cụ tính điểm HSP để lên kế hoạch định cư Nhật Bản nhanh nhất!